計劃經(jīng)濟時代住房公有化，大家都享受著國家的福利房待遇，物業(yè)的維修養(yǎng)護完全由國家包干。隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，住房市場化促進了城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，一個個建筑別致環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)、一幢幢現(xiàn)代化高樓如雨后春筍拔地而起。時代步伐的前進，現(xiàn)代化城市管理的需要，以及人們對物業(yè)管理需求的逐步增長，催生了物業(yè)管理行業(yè)的不斷壯大。新建住宅小區(qū)實行了物業(yè)管理新體制，改變了過去的一年新、二年舊、三年破的狀況。房屋產(chǎn)權(quán)走向多元化，物業(yè)維修養(yǎng)護的責(zé)任分解到各產(chǎn)權(quán)人（物業(yè)業(yè)主）身上，國家不再包干。房屋投入使用后的服務(wù)和管理，特別是共用部分的維修等，已成為政府和廣大業(yè)主共同關(guān)心的問題，維修基金是完善房屋售后其共用部分維修的保障措施。維修基金對建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制以及維護社會的穩(wěn)定都發(fā)揮著重要的作用；目前，許多小區(qū)和大廈的建筑物和設(shè)備設(shè)施逐漸進入了大、中修期，物業(yè)公共區(qū)域的建筑物和設(shè)備設(shè)施大、中修維修這個嚴肅的問題擺在了業(yè)主、物管公司和政府主管部門的面前。

  建設(shè)部和全國各大、中城市相應(yīng)出臺了有關(guān)物業(yè)維修基金管理辦法，具體規(guī)定了物業(yè)維修基金的歸集、管理、使用、續(xù)籌等實施細則，以保證房屋建筑、設(shè)備設(shè)施大、中修維修時有使用資金，并確保維修基金?？顚Ｓ玫鹊?，但在實際操作中常常遇到很多具體困難和困惑，現(xiàn)從工程管理角度探討物業(yè)大、中修使用維修基金所遇到的困境。

  困境一：有的城市還沒有具體的物業(yè)大、中修標準。物業(yè)大、中修與日常維修界線不清，標準不明，在實際維修工作中應(yīng)該誰付費、誰買單糾纏不清，至使房屋以及房屋的附屬設(shè)備設(shè)施年久失修，帶病運行，這些安全隱患，隨時都可能發(fā)生人身設(shè)備安全事故。給業(yè)主的正常生活和經(jīng)營帶來影響。

  出 路：物業(yè)管理行業(yè)主管部門和物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)組織有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、法律資深專家共同擬訂房屋維修相關(guān)的具有可操作性的政策、法規(guī)以解決界定房屋維修等級標準、責(zé)任歸屬等等系列問題。

  所謂房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。譬如，從專業(yè)的角度來看，房屋維修按照維修房屋的完損程度不同可分為如下三個等級：小修、中修、大修。

  1、小修，也稱為維護，指對房屋的日常零星維修維護工作，目的是使房屋保持原來的等級。

  2、中修，指房屋少量部分已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

  3、大修，指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。

  房屋附屬的設(shè)備設(shè)施的維修，是為了保證設(shè)備設(shè)施的正常運作而對其進行的保養(yǎng)與維修。

  1、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分為三級：日常保養(yǎng)，主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除；一級保養(yǎng)，是指由設(shè)備操作人員與維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備設(shè)施的局部進行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律定期保養(yǎng)；二級保養(yǎng)，是指設(shè)備維修人員對設(shè)備設(shè)施進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備設(shè)施達到完好狀態(tài)。

  2、設(shè)備設(shè)施的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備設(shè)施原有功能進行的維修技術(shù)工作，根據(jù)設(shè)備設(shè)施磨損程度分為：零星維修，是指對設(shè)備設(shè)施進行的日常保養(yǎng)、檢修以及為排除運行故障所進行的局部修理。中修，是指對設(shè)備設(shè)施進行正常的和定期全面維修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達到應(yīng)有的技術(shù)標準和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。零部件更換率為10～30％左右；大修，是指對設(shè)備設(shè)施進行定期全面維修，對設(shè)備進行全面解體，更換主要部件或修理不合格零部件，更換率一般不超過30％。

  亦可借鑒國內(nèi)物業(yè)管理先進城市的經(jīng)驗，譬如，北京市在1999年出臺了京地修字【1999】第930號文《北京市城鎮(zhèn)住宅樓房大、中修定案標準》對房屋大、中修工程的分類、定案標準作了比較明確的界定?，F(xiàn)摘錄如下：

  其中大、中修工程分類為：

  樓房大修包括，翻建、屋面大修（坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作防水）、整棟樓重做外墻板縫防水、抗震加固、綜合維修、地下室重做防水、上下水及設(shè)備更新、電器線路更新。

  樓房中修包括，全樓門窗油飾、全樓內(nèi)外墻粉刷、全部或部分門窗更換、修補外墻裝飾層、修補外墻板縫、陽臺、梁、板、柱加固、屋面維修、修補或重做廚廁間防水層、地下室局部補漏、局部更換上、下水管及設(shè)備。

  大修工程定案標準是：

  樓房翻修，達到危險房屋標準或超過房屋設(shè)計使用年限且嚴重損壞的房屋應(yīng)翻修。危險房屋是指承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，整棟房屋隨時有倒塌可能，通過一般修繕及不能確保住用安全房屋；嚴重損壞房是指結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆普遍老化見底，設(shè)備陳舊，配件不齊全，管理銹蝕嚴重，水衛(wèi)、電照的管線器具和零件殘缺及嚴重損壞的房屋。

  屋面大修，屋面或屋頂承重結(jié)構(gòu)達到嚴重損壞標準，滲漏房間占頂層房間總數(shù)的30%以上或滴漏房間超過頂層房間總數(shù)的20%，應(yīng)做屋面大修?；炷廖菝姘?、梁明顯變形，裂縫值超過設(shè)計規(guī)范，混凝土嚴重碳化，鋼筋保護層剝落較多；加氣混凝土板大部分明顯變形，裂縫嚴重，部分板鋼筋保護層剝落，鋼筋嚴重銹蝕應(yīng)挑頂或換板；防水層普遍老化，斷裂翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現(xiàn)象，局部補漏仍難解決時，應(yīng)重做屋面防水。

  外墻大修，外墻板縫嚴重滲漏，經(jīng)2次以上中修不能徹底根治的，需整棟樓重做板縫防水。

  綜合維修，嚴重失修、失養(yǎng)破損程度已達嚴重損壞或需改善房屋使用條件，做到大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的修繕工程為綜合維修。

  上、下水及設(shè)備更新，上、下水管線及設(shè)備達到或超過使用年限，且嚴重損壞，應(yīng)進行更新改造。設(shè)備嚴重損壞是指：管道嚴重銹蝕、堵塞，零部件嚴重損壞、殘缺、冒水現(xiàn)象嚴重，無法正常使用。

  電氣線路更新，當(dāng)電氣線路達到嚴重損壞標準時應(yīng)做更新工程。電氣線路更新可結(jié)合配電設(shè)施改造一并進行。

  中修工程定案標準是：

  樓房中修，凡房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分中的一個分項達到嚴重損壞標準的，應(yīng)進行中修。

  油飾，當(dāng)油漆失光、老化、翹皮、剝落見底時，應(yīng)重做油飾。鋼門窗及其各類鋼鐵部件應(yīng)3－5年油飾一次；木門窗及其各類木部件應(yīng)5－10年油飾一次。

  粉刷，當(dāng)裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕污跡較多時應(yīng)重做粉刷（只負責(zé)公共部位，包括基層抹灰）。外墻涂料、裝飾樓梯間、公共走廊的室內(nèi)涂料，應(yīng)每10－15年涂刷一次。

  更換門窗，當(dāng)木門窗形狀不靈活、松動、脫榫、糟朽；鋼門窗形狀不靈活、開焊、嚴重銹蝕時應(yīng)更換門窗。

  修補外墻裝飾層，當(dāng)外裝飾層空鼓、裂縫、風(fēng)化、有脫落危險時應(yīng)修補或重作。

  修補外墻大板縫，當(dāng)外墻板勾縫砂漿脫落；外墻板縫局部嚴重滲漏時應(yīng)修補。

  陽臺、梁、板、柱加固，當(dāng)以上構(gòu)件出現(xiàn)明顯變形、裂縫值超過設(shè)計規(guī)范規(guī)定；鋼筋保護層剝落，鋼筋銹蝕時應(yīng)做加固處理。

  屋面維修，當(dāng)屋面達到一般損壞標準；頂層漏雨房間占頂層房間總數(shù)的10%－30%時，應(yīng)維修；

  廚廁滲漏的維修，當(dāng)廚廁滲漏影響到正常使用時，應(yīng)維修。

  局部上、下水管線及設(shè)備更換，當(dāng)上、下水管線局部損壞、嚴重銹蝕和少量設(shè)備損壞時，應(yīng)局部更換管線和設(shè)備。

  筆者認為，在城市房屋大、中修標準未出臺以前《北京市城鎮(zhèn)住宅樓房大、中修定案標準》可以作為我們很好的學(xué)習(xí)和借鑒，并應(yīng)用。雖然標準定得比較細而且非常具體，但在實際操作中掌握“度”非常重要，譬如：“電氣線路更新，當(dāng)電氣線路達到嚴重損壞標準時應(yīng)做更新工程。電氣線路更新可結(jié)合配電設(shè)施改造一并進行?！?電氣線路損壞的原因是多方面的，就絕緣導(dǎo)線線路而言，導(dǎo)線絕緣因老化而破損、線路超負荷運行線路發(fā)熱而受損（設(shè)計容量小了或者是用電負荷違規(guī)增加導(dǎo)致）、外力作用絕緣破損短路燒毀等都可以稱為電氣線路損壞，到底何謂電氣線路嚴重損壞？這個“度”怎么把握？筆者認為，屬于電氣線路系統(tǒng)上的問題，影響面大的，整個小區(qū)或者整個單元的絕緣導(dǎo)線使用壽命到期時，需要更換線路的，應(yīng)該算作大、中修或者更新改造，資金可以動用維修基金來解決；屬于局部問題，影響面小的，應(yīng)查明原因，由責(zé)任者出資維修或者改造。

  困境二：在物業(yè)管理行業(yè)沒有具有實效的設(shè)備設(shè)施的折舊報廢標準，以致使業(yè)主與物管公司在確認物業(yè)附屬的設(shè)備設(shè)施報廢時沒有鑒別的依據(jù)，有很大的隨意性而造成意見分歧。

  設(shè)備設(shè)施都有一定的使用壽命，影響使用壽命的因素很多，如：房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)約成本減少投資，選用造價低廉、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品；設(shè)備的使用環(huán)境和頻次以及管理操作人員運行、維修保養(yǎng)的情況等等；一旦出現(xiàn)設(shè)備事故，就會出現(xiàn)怪罪和推委，業(yè)主和物管公司就會有扯不完的皮。

  高層建筑中的垂直交通設(shè)備電梯屬于特種設(shè)備，國家為了加強對特種設(shè)備的管理，國務(wù)院頒布了２００３年６月１日正式實施的《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》對電梯的制造、安裝、維護保養(yǎng)和使用都做了明確的規(guī)定?！短胤N設(shè)備安全監(jiān)察條例》對房地產(chǎn)開發(fā)商和電梯用戶均提出了要求：“必須購買獲得生產(chǎn)制造許可的生產(chǎn)單位的電梯，安裝、維保也應(yīng)該由獲得許可的專業(yè)維保隊伍來進行。只有這樣，電梯使用者的人身和財產(chǎn)安全才能夠得到保證。電梯的日常維護保養(yǎng)工作由專門的維護保養(yǎng)單位進行，維護保養(yǎng)的安全性能必須由維護保養(yǎng)單位負責(zé)。電梯的維護保養(yǎng)工作不能有隨意性，必須按照安全技術(shù)規(guī)范的要求進行。電梯是一種機電設(shè)備，它的使用壽命受很多具體因素的影響，不是簡單地可以用時間來表達的。電梯的使用壽命，受到天生質(zhì)量、使用環(huán)境、使用頻率、維保情況等因素的影響，由于電梯的使用環(huán)境的不同，很難用一個時間的指標來評定等等。”電梯這么重要的設(shè)備《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》中都沒有一個確切的使用壽命的規(guī)定，何況其它普通設(shè)備了！

  出 路：參考國家相關(guān)部門制定的標準，譬如，水利電力部財政部關(guān)于頒發(fā)水利工程管理單位水利工程供水部分固定資產(chǎn)折舊率和大修理費率表的通知規(guī)定，其中：

  房屋建筑壽命：金屬和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)50年，鋼筋混凝土、磚石混合結(jié)構(gòu)40年，永久性磚木結(jié)構(gòu)30年；金屬結(jié)構(gòu)壽命：壓力鋼管50年，大型閘閥、啟閉設(shè)備30年，中小型閘閥、啟閉設(shè)備20年；輸配電設(shè)備壽命：電纜、木桿線路30年，變電設(shè)備25年，配電設(shè)備20年；水泵壽命：大、中型水泵15年，小型水泵10年等等。

  國家物業(yè)管理條例第二十四條規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！奔唇ü芊蛛x，對房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量保障具有特殊的意義。業(yè)主不具備專業(yè)知識，并缺乏有效的組織機構(gòu)，很難把握房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施質(zhì)量關(guān)，更不可能把住房屋的建設(shè)質(zhì)量關(guān)，為此，業(yè)主對物管公司具有很大程度的依賴性。若物管公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一家，即是發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量差、設(shè)備設(shè)施存在問題也不便提出；建管分離后，物管公司作為獨立法人主體介入物業(yè)項目管理，對所管物業(yè)的前期介入，就可以在工程施工階段及時發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，在設(shè)備設(shè)施安裝、調(diào)試、試車階段就可以發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施質(zhì)量問題，特別是對隱蔽工程的把關(guān)尤為重要。在接管物業(yè)驗收交接時，堅持原則、嚴格為業(yè)主把關(guān)，這樣，就可以堵住豆腐渣工程和質(zhì)量低劣設(shè)備設(shè)施的源頭。大大提高了房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量，提高了房屋的使用價值。盡可能減少由房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)約成本減少投資，選用造價低廉、質(zhì)量低劣的建筑材料和設(shè)備的因素。

  筆者認為，確定房屋和房屋的附屬設(shè)備設(shè)施的報廢，影響的因素太多，只有本著實事求是的態(tài)度對報廢設(shè)備設(shè)施進行分析、判斷，分清責(zé)任，最終才能妥善解決。

  困境三：沒有相關(guān)檢查、鑒定、仲裁機構(gòu)，一旦出現(xiàn)設(shè)備設(shè)施損壞或者磨損超過技術(shù)標準需要進行大、中修或者報廢，到底是屬于維修維護不當(dāng)？或者是使用操作有誤？或者是設(shè)備設(shè)施本身存在有質(zhì)量隱患？沒有一個權(quán)威的機構(gòu)出來說話，出來進行檢查、鑒定和仲裁，業(yè)主與物管公司很自然的將會從自身利益的角度出發(fā)來對待這個有爭議的事實，不可避免的出現(xiàn)公說公有道、婆說婆有理的尷尬局面。這樣的喋喋不休，到底誰是最終受害者？電梯壞了停運，業(yè)主自己爬樓梯吧！變、配電系統(tǒng)設(shè)備壞了，業(yè)主回到點蠟燭用煤油燈時代吧！供水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施壞了，業(yè)主們到河邊挑水吃吧！消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施壞了，業(yè)主們成天提心吊膽的過日子吧！想想看，這是何等混亂的場面！我不是在這里危言聳聽，作為一個物業(yè)管理者，非常不希望出現(xiàn)那樣的狀況，可是單就業(yè)主或者是物管公司是無法解決這個問題的。

  出 路：希望物業(yè)管理行業(yè)的主管部門或者是行業(yè)協(xié)會把這個問題提到議事日程上來，成 立權(quán)威機構(gòu)來為業(yè)主和物管公司把好設(shè)備設(shè)施大、中修和更新改造關(guān)，更好地搞好物業(yè)管理的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的運行、維修保養(yǎng)、更新改造工作。

  困境四：物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施固定資產(chǎn)怎么管？計劃經(jīng)濟時代，國家有一套完整的固定資產(chǎn)管理模式，加強了固定資產(chǎn)管理，提高了固定資產(chǎn)使用效益，保證了國家財產(chǎn)的安全與完整。國民經(jīng)濟步入市場經(jīng)濟，商品房項目的投資均進入了開發(fā)成本，開發(fā)項目的固定資產(chǎn)終將轉(zhuǎn)化到購房業(yè)主占有的份額中，如何為業(yè)主管好房屋建筑公共部分的固定資產(chǎn)，在實際工作中，如何將維修基金管理與固定資產(chǎn)管理結(jié)合起來，的確是一個不好辦的實際問題，牽涉到許多政策、法律、法規(guī)，單就物管公司是沒有辦法解決的。

  出 路：希望政府相關(guān)部門根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，制定出配套的政策、法規(guī)，以便更好地為業(yè)主管理好財產(chǎn)，使物業(yè)保值、增質(zhì)，業(yè)主投資有價值。

  綜上所述，搞好物業(yè)維修是業(yè)主、物管公司、政府主管部門共同的事情，業(yè)主與物管公司要相互信任、相互理解。政府主管部門應(yīng)出臺相應(yīng)的法律、法規(guī)。各級物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)作好協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、調(diào)解工作。

  房屋維修是一項經(jīng)常性的工作，維修量大面廣、零星分散，房屋維修技術(shù)要求高。物管公司必須加強對房屋維修過程實施管理，在確保質(zhì)量和實現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，合理的使用專項維修基金實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

  文章來源： 中國物業(yè)管理協(xié)會